2016年01月30日

サザエさんとマスオさんが、家を買おうと思ったのだが‥‥


峰尾茂克著「フグ田マスオさん 家を買う」(河出書房新社 1400円+税)

マスオ.JPG

マンガの世界は気楽。
主人公の波平ほ、いつまでたっても54才のままで、山川商事の課長をやっているし、女房のフネはいつまでたっても52才のまま。 2人ともとっくに後期高齢者になって、波平などは過飲酒が原因で、とっくに死んでいてもおかしくないのに、いまだに現役の課長として駅前の提灯がブラ下がった酒場でオダをあげている。
これは、何も波平だけに限ったことではない。 マスオは28才のままで、タラオという3才の子どもがありながら、24才の長女・サザエの家に居候生活をしたまま。
11才のカツオも9才のワカメも、いつまでも小学生のままで、毎日遊んでばかり。

この7人が住んでいるのが、世田谷の桜町。
今どき、都心では珍しい木造平屋住まい。 5LDKで、延べ30坪とか。
そして土地が93坪もあって、土地価格だけで2億円を超す資産家だという。
したがって、何故アパート併用住宅や2世帯住宅を建てないのだとか、あるいは相続税対策を講じないとか、マンガそのものよりも93坪の土地を羨む意見が横行しているらしい。
この著も、それと同類と考えてもよいのかもしれない。
マンガの世界よりも12年が経過した時点で、やっとサザエさんとマスオさんが、高校1年生になった15才のタラちゃんのために、この世田谷の家を出て、通学に便の良いマンションを探し始めたところからこの物語は始まっている。
最初は、賃貸マンションがよいか、分譲マンションが良いかでサザエさんは悩んだ。 タラちゃんの教育費を考えると、マスオさんの給料とサザエのパート収入から 支払える家賃は、12万円が限界だと分かった。
ただし、日本人の平均寿命が伸びて、女性の約半分が90才まで生きていることが明確になってきた。 とすればサザエさんが90才までに支払わねばならない家賃は、2年ごとの更新料を除いたにしても約7800万円。
「だったら低金利時代だから、思い切って買った方がお得のはず」 と考えて、マンションの新築の分譲物件に限定して、家探しが始まった。

ここで、著者の住宅アナリストとしての本質が顔を出す。
まず、各社の魅力溢れれたチラシから、次の8つのポイントを中心にチェックする。
①駅から徒歩何分か。 徒歩1分は80メートルで計算されている。 しかし、坂道が多いとか、信号 待ちが長すぎるとか、途中に良からぬ店が多いなどは、自分で歩いて確かめること。
② (A)所有権マンション (マンション購入者が全員で区分所要する) (B)普通借地権マンション
 (借地だから2~3割安いが、毎月の地代がかかる) (C)定期借地権マンション(普通借地権との 違いは、契約期間終了時に地主に土地を返却。毎月の地代や解体積立金を支払うのが一般的)
③用途地域として住居系・商業系・工業系と12地域に分類されているが、工業系には要注意。
④引渡予定時期  新築マンションは翌年、タワーマンションは翌々年が一般的。
⑤管理費(月額) 管理費の用途目的(管理人が常駐?)と近い将来上昇の可能性をチェック。
⑥修繕費積立金(月額) 一般的なマンションは10~15年毎に大規模修繕。1戸当り50~100万円。
⑦専有面積  壁芯か内法面積か?
⑧売主  工事認可もそうだが、2県以上にまたがるのが国交省認可、1県以内が知事認可。 国交 省認可は5年以内は最初は「1」。5年ごとに更新するので、古いほど数字が増えてゆく。

タラちゃんの通学範囲にこれはという新築マンションが見当たらなかったので、サザエさんとマスオさんの検討対象は、中古マンションへ移行した。
そのためには、中古マンションの情報を集めねばならない。
新築マンションの場合はチラシがあるが、中古の場合は不動産関係の新聞・雑誌とか、不動産屋の内部情報とかインターネット情報が有力なってくる。
やはり、中古マンションの相場を知ることが大切。 これが、なかなか大変。 やはり、地元の安心出来る不動産業者に頼むのが一番だが、どの業者が信頼できるかは、足で調べるしかない。
そして、買付 (検討) 証明書かないと、相手になってもらえない。 そこで、マスオさんは、購入を検討している証明書を初めて書くことに‥‥。

そして、中古マンションを買うポィントは、「いつまで住むか」 を明確にすることが肝要。 とくに長く住む場合は、そのマンションの資産価値がポイントになってくる。 とくに耐震性に配慮したい。
建築基準法は、過去3回改正されている。 1971年、1981年、2000年がそれ。
1971年の改正は1968年の十勝沖のマグネチュード7.9の地震で改定されたもの。 1981年の改正は1978年の宮城沖地震 (マグネチュード7.4) で、改定された。
それが2000年に再度改定されたのは、1995年の阪神・淡路大震災。 この時は、予想以上の被害が出たので、接合金物などの指針奨励が1995年に出され、2000年の大改正となった。 したがって、私の個人的な感想を言うと、2000年の基準法に基づかない建築物は、あまり信用していない。
マンションの耐震性は、最低2000年基準をクリアーしていることが、長期的に見ると 絶対的なように考える。

ところが、この段階になって、サザエさんが双子の赤ちゃんを妊娠したと医師に言われた。 
5人家族ではマンション生活はムリだということになり、急遽新築戸建てと言うことになった。 そして、どうせ戸建てを建てるのなら、土地を物色して注文住宅を建てる方へと話が進んだ。
そこで、問題になってくるのは合理的な不動産の選び方と新築住宅を建てる際の注意点。
やっと、サザエさんとマスオさんは、私どもが得手とする分野に首を突っ込んでくれたと嬉しくなってきた。
ところが新築住宅ではなく、2人の関心は中古住宅へ移り、ローンと返済計画問題だけに移行してしまった。 もちろん ローン手続きの重要性や、返済計画の重要性は否定しない。 それは非常に重要なこと。
たが、戸建て住宅では省エネ性能と耐震性能が大問題に。 それなのに、中古住宅の改装で注意しなければならないポイントとか、耐震改築に必要な条件とかが 霞んでしまい、何一つ語られていない。
それどころか、折角あちこち動いたのに、サザエさんとマスヲさんは最終結論として何を選んだかが書かれていない。
つまり、「臥竜点睛を欠く」 という結果になっている。

これほど、ガッカリさせられた著書も珍しい。 したがって、恨みも多いということを知ってもらいたい。 
そして、やたらなことでサザエさんとかマスオさん、あるいはタラちゃんの名を使うことは、これから絶対にやめて頂きたい。




posted by uno2016 at 15:14| Comment(0) | 技術・商品情報 | 更新情報をチェックする

2016年01月25日

床冷暖房に対する根本的な疑問と、イノベーションに対する期待 !?



私は、床暖房の良さを絶対に否定しない。
いままでの気密性を無視した、寒くて天井と床との温度差が7℃以上もある住宅においては、つまり 《頭暖足寒》 の住宅においては、床暖房は必要不可欠の存在であった。
「そんな家に住んでいる寒がり屋さん‥‥とくに主婦にとっては、床暖房こそが唯一の救いである」 という現場を何度となく見てきた。
したがって、一条工務店が床暖房に拘る気持ちも良く分かる。 とくに浴室とかトイレにおける床暖房の快適さは、何物にも替えがたいものがある。

疑問になってくるのは、Q値か0.7Wを切り、気密性能が0.7c㎡/㎡を超えた時。
この時は、東京以西だと、昨今のように特別に寒い日を除いて、暖房の必要性が極端に少なくなってくる。
年間、床暖房を必要とする日は、15日にも満たないというのが実態ではなかろうか?
一条工務店のPR書を読んでいると、東京以西でもQ値が0.5Wの住宅が可能になったような錯覚を覚える。 しかし、トリプル・サッシが普及すると、Q値が0.5Wは無理としても、0.7Wは楽勝のように感じる。
その場合、本当に床暖房が必要なのだろうか?
現在のように、全戸を床暖房をする必要性があるのだろか?
この大問題が問われているのだと思う。

私は床暖房の寿命が、何年程度なのかを知らない。
お湯の変わりに、不凍液をグルグル回している。 素人の私には、ランニングコストがどれだけかかり、何年間で取変える必要があるかが分かっていない。
まさか、一度取りつければ、不変の寿命を持っていると考える訳にはゆくまい。
もし、空調換気機器より長く、20~30年持ったとしょう。 そして、取変える時は、1階の床から2階の床、さらには浴室やトイレの床まで取変えるとなると、工事は大事になる。
幸い、最近はプラスチック製の耐久性に優れた配管が出回っているので、直ぐに取変えるということは皆無と思う。 だが、給湯や給水の配管工事に対してそれほど信用していない私のには、不安になってくる。

給水配管は、空調換気機器よりは寿命が長いというのが常識。
したがって、一条工務店としては、空気を回すよりも、温水や不凍液水を回した方が、消費者のためだと考えてくれているのだと思う。
しかし、空調換気の機器やダクトは比較的簡単に取換えられる。 これに対して、給湯配管とかシステムの取変えは、どれぐらいの寿命でどれくらいの頻度を考えねばならないか。
また、その費用と時間がどれぐらいかかるものであるかがさっぱりわからない。 そして、新しいシステムが生まれても、簡単に乗り換えることはできないのではないか‥‥。
その点で 「何年間の保障出来るものであるか」 を公的に発表して頂ければありがたい。
そして、一条工務店の発想は、どうせ暖房用に敷設したパイプを、冬期だけに活用するのではもったいない。 夏期にも活用した方が一挙両得との考えがあって、世界で初めての 《配管による冷暖房システムの開発》 になったと思う。 その発想には共感する。

問題は2つある。
1つは、4年半前に実験棟を見せて頂いた時、夏期に不凍液を23℃に設定して床の温度24.2℃だった。 これはそれなりに快適だった。 しかし、床を冷やすと必然的に高いところと温度差が出来る。 1階の天井は27℃で、2階の吹抜けの天井の温度は28℃であった。
高気密高断熱住宅では、1階床と1階天井との温度差はせいぜい1℃、2階吹抜け天井との温度差は2℃と言うのが常識。 それが1階では約3℃、2階では約4℃もあったので、風を撹拌させねばならず、今回の一条工務店の仕様では、「サーキュレーター」 の設置を絶対条件としているらしいのは正解。

もう1つは、80センチ角で、高さか1.5メートルの 「長府製作所」 製のヒートポンプ式デシカが、除加湿機能として付けられていた。
ダイキンのデシカは、価格はともかくとして夏も冬も、自在に45~55%に相対湿度を設定出来るというのが最大の特徴。
しかし、長府製作所のデシカは、冬期の加湿と夏期の除湿は、4年半前の時点では、なかなか思うようにはならなかった。 これは、ダイキンのシステムが空気を前提にした除加湿システムで、外気の中の湿度や室内の湿度を自在にコントロール出来るだけの機能を完備。
これに対して、一条工務店のシステムは、どこまでも不凍液の温度管理を大前提にしている。 空気を動かすダイキンのシステムとは根本的に異なる。 このため、4年半前では、除加湿の面では一条工務店のシステムは、明らかに見劣りがした。

しかし、あれから4年半も経っている。
一条工務店と長府製作所は、特別客に対して改善したシステムを提供するなどして、改良に改良を重ねている。 その1~2例を見る機会があったが、一条側としても大変に苦心しているように見受けられた。
この度の 「100棟のモニター募集」 で、どこまで改善されたかが見どころ。
実際のシステムを見ずして、素人がとやかく言うのは私は大変に不謹慎なことだと思うが、いかがであろうか。


posted by uno2016 at 12:42| Comment(0) | 技術・商品情報 | 更新情報をチェックする

2016年01月20日

消費者の方から、私の一条支援に対して手厳しい批判 !!



「unoともあろうものが、一条工務店に対して大変なヨイショをしておきながら、《いまさら一条はベストではなくベターだ》 と言われても、単に責任放棄をしているにすぎないとしか考えられない!!」 とのお叱りのメールを頂きました。
決して言い訳をするつもりはありません。
私は、一条工務店がツーバイフォーの認定を取ったと聞いた時、住宅金融普及協会の枠組壁工法・仕様書に準じて申請しているものと信じていた。
しかし一条工務店は、今まで付き合っていた認定機関の承認と内定を得て、国交省大臣の個別認定を取ったよう‥‥(?) 
特認を取った以上は、メーカーは強い。 大手プレハブメーカーを見れば一目のように、彼らは決して引き下がらない。「悪いのは認定機関の判断ミスで、申請者には何一つ悪い点がない」 と開き直る。 どこかのマンションの、基礎杭と一緒にしてもらっては困る、という態度。

私は、認定機関が枠組壁工法の名で申請した場合は、必ず住宅金融普及協会の仕様書を参考にしてくれるものと盲信していた。
と言うのは、枠組壁工法の場合は、永大産業をはじめ20社近くが最初に大臣を取得していた。 永大産業などは、外壁合板を3枚タテに繫ぐという北米では考えられないバカげた手法で大臣認定を取得していた。
追い詰められたホームビルダー協会は、大臣認定が取得していないと 発言権がない。 このため故杉山先生の指導のもとに 大臣認定を取得した。 しかし、この大臣認定というのは、当時はプラン認定のために、やたらとプランを取得しないと実際には使えない代物。 つまり、必要なプランを取得するために、やたらにカネがかかるシステム。
そこで、仲間の英知を集めて 「オープン化運動」 を起こした。
つまり、「北米でオープン化されているツーバイフォー工法を、如何にも各社が自分が開発したかのように大臣認定を取り、既得権を振り翳しているのはおかしい。 北米でオープンな工法は日本でもオープンであるべき」 という主張を掲げて一大運動。 ついに建設省で 「枠組壁工法」 と命名し、告示という形で日本の法体系の中に一本化された。
その技術体系を裏付けるのが、公庫の標準仕様書だった。 したがって、枠組壁工法と名乗る以上は、公庫の標準仕様書を順守していると考えたとしても不思議ではない。

枠組壁工法がオープン化してから昨年で満40年。
多くの国民の中には、そんな過去の出来事なぞ知らないという人が多くなり、勝手に新しい自己流の 「枠組壁工法」 を名乗る人があっても、認定機関がしっかりガードしてくれているものと私は考えていた。 それが半役人組織の認定機関の仕事。
ところが枠組壁工法以外では、国交省大臣の個別認定を取る場合には、金融普及協会の仕様書に準じなくても良い例が増えていた。 つまり 木軸の金物工法などで、それなりに新しいことを考案して、わざわざカネを払って認定を申請している。「それなりの、新規性があるはずだ」 と確認機関が考えるようになっていたらしい。 そして、ガード役であるべき認定機関が、率先して枠組壁工法でも大臣認定を認めたというのが今回のストーリーのよう(?)

一条工務店の場合の基本姿勢は、次のようなものだったと推測。
「アメリカのツーバイフォー工法は、理論的におかしい点がある。 われわれは、日本伝来の在来木軸工法を守るために大変な苦労を強いられてきた。 そのわれわれの苦労を認めていただき、いくつかの大臣認定を得ている。 今までの大臣認定済みの木軸と、ツーバイフォー工法の両方のメリットを活かしたいと、真剣に考慮した 《2×4の新プレハブ工法》 がこれです」 と。
そのような思いで一条工務店は申請したと推測。 これはどこまでも推測。

つまり、一条工務店の申請者には、最初から 「何とかして認定機関を誤魔化してやろう」 などという考えは一切なかった。
ただ、アメリカのドライウォールの凄さとその実績は一つも理解してはいなかった。 このためにサッシ周りや内部出隅部に在来木軸同様に堂々と端材を使っていた。
それどころか、金融普及協会の仕様書を逆さに読んで、「どこまでも壁ボードが先張りで、天井ボードは後張りでよい」 と言うディテールを各工事業者や消費者に回していた。 ある消費者からその施工図を送っていただき、私は一条工務店の責任者に、「これはとんでもない間違いだ。 早急に全面変更して欲しい」 と口頭で伝達したはず。
いや、ブログなどで取上げ、間接的に伝えただけだったかもしれない‥‥。

しかし、「耐力壁にカウントしていない石膏ボードの外周クギ打ち間隔は200ミリでよい」 という内部通告に関しては、「これで耐震制度5の認定を得ているのだから、外野席からとやかく言われるスジはない」 というのが一条工務店の一貫した態度。
「いくら特認を取っているからと言って、その態度は容認できない」 と言うのが私の一貫した態度。 当然、折り合えがつかない。
ただし、この態度で役所と最後まで戦え、勝利できるかという見通しは、残念ながら最初からなかった。 まず、国交省が枠組壁工法に対する約束事を自ら破った事実が一つ。
もう一つは、現行の建築基準法の耐震性は、何10年に1度という震度6以上の地震に、絶対に耐えなくてはならないとは書いてない。
つまり震度6で倒壊しても、役所がやむを得ないと判断した時は、施工業者は責任を免れるととれる文面‥‥。 でないと、住宅金融支援協会が、あんな在来木軸の基準で絶対に融資をしないはず、と私は本気で考えさせられていた。
つまり、震度7の烈震が来ても、消費者に安心を売るためには、ビルダーが本気で考えねばならないと言っているのは、私の周辺のビルダーだけ。 あとは、国交省がうまく立ち回ってくれると考えている業者ばかり。
あの、住宅における気密性能基準を、世界の先進国の中で唯一無視した国交省。 その国交省が貴方の味方になってくれるとは、私には絶対に考えられない。

こうした予測も出来なかった難問が次々と表面化して、私の対応が遅れたのは事実。
しかし、こんな難問が浮上してくるとは、誰一人として予測できなかったことも事実。
私なりに、最善を尽くしてきたつもり。
だが、私の推薦があったので一条工務店と契約した人はあったろう。 私の行動には 「信じたら前へ出て見る」 という長所と欠点が併存している。 というのは、北海道の仲間から 「unoのホームページには、一条とダイキンのデシカのことしか書いてない」 との皮肉を 2年前に言われたことがある。
言われる通りで、一条工務店の工事の裏にある実態を知らずに、一方的にヨイショをした。 またデシカでは、ある人物の希望的観測価格を信じて、ヨイショしたのは事実。 ただし、私は1銭の利益も受けてはいない。 この先行意慾は、元ジャーナリストの悪癖かもしれない。
そして、何人かの仲間と息子に一条のツーバイフォーを買わせたし、知らない人にデシカを買わせたのは事実。

私の息子は、理系で住宅の性能に関しては人一倍ウルサ型。
それが一条工務店のツーバイフォー住宅に住んでいて、私にはそれほど文句を言ったことがない。
「何しろ、価格で性能が買えた一条住宅。 父が言う通りの換気などの欠点が最初から目立っていた。 しかし、幼い2人の子供が居てうるさいのに、近所からは 《声を一度も聞いたことがない。本当に元気しているの?》 と言われるし、トリプルガラスはほとんど結露がなくて母親も満足しているみたい」 と、それほど悪くはない評価。
私自身がもう少し体験して見るべきだろうが、こうした声を聞いていたので、「一条工務店のツーバイフォーは、ベストではないけれどもベターかもしれない‥‥」 と書いた。
決して、思い付きを書いたのではないことだけは、ご理解いただきたい。


posted by uno2016 at 13:30| Comment(0) | 技術・商品情報 | 更新情報をチェックする
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